La norma que guía los desalojos en Texas cambió desde el 1 de enero de 2026. Con la entrada en vigor de la ley SB 38, promulgada por el gobernador Greg Abbott, el estado adoptó un nuevo marco que acelera los procesos judiciales y limita la posibilidad de demoras. La norma reforma el Código de Propiedad, fija plazos más cortos y establece reglas uniformes para todo el territorio texano.
El punto más sensible es la incorporación formal de un mecanismo que permite resolver casos sin juicio. La SB 38 habilita la disposición sumaria, una vía por la cual el juez puede dictar sentencia sin audiencia si concluye que no existe una disputa real de hechos. En otras palabras, si el tribunal entiende que la documentación presentada alcanza para decidir, puede ordenar el desalojo sin debate en sala.
Para el inquilino, el margen de maniobra se achica. La ley fija un plazo de cuatro días desde la notificación para responder por escrito, aportar pruebas y sostener que existe un conflicto legal válido. Si no hay respuesta o si el juez considera que no alcanza, el expediente puede cerrarse con una sentencia sumaria.
Además, la citación debe incluir un aviso destacado en inglés y español que advierta sobre la posibilidad de una resolución sin audiencia. La norma exige que ese mensaje sea visible y claro, para evitar que el inquilino ignore el impacto del plazo reducido.
Los nuevos plazos del desalojo "exprés" en los procesos de desalojo y el cambio de los días hábiles
En caso de que la corte detecte un conflicto real y corresponda audiencia, el calendario también cambia. La SB 38 ordena que el juicio se programe entre el día 10 y el día 21 posteriores a la presentación de la demanda. Las postergaciones quedan limitadas: no pueden superar los siete días, salvo acuerdo escrito entre las partes.
Otro cambio relevante apunta a acelerar la etapa inicial. El servicio de citación judicial debe concretarse, como máximo, el quinto día hábil después de que el propietario inicia la demanda. Si el oficial encargado no logra notificar a tiempo, el dueño puede recurrir a otro funcionario autorizado para completar el trámite. El objetivo es evitar que el expediente quede frenado por fallas en la notificación.
La ley también modifica el modo de contar los plazos. Sábados, domingos y feriados pasan a formar parte del cómputo, salvo cuando el vencimiento coincide con uno de esos días. En ese caso, se traslada al siguiente día hábil.
Qué dice la ley sobre las obligaciones de los propietarios
La SB 38, además, recorta el margen de acción de los gobiernos locales y de los tribunales de cada jurisdicción. Desde 2026, no podrán exigir mediaciones obligatorias, conferencias previas u otros requisitos que no estén previstos por la legislación estatal. La intención es que un desalojo siga las mismas reglas en cualquier ciudad o condado, con la única excepción de emergencias declaradas y medidas generales dispuestas por la Corte Suprema de Texas.
El capítulo de apelaciones también se endurece. Para permanecer en la vivienda mientras apela, el inquilino deberá depositar en la corte el equivalente a un período de renta dentro de los cinco días posteriores a presentar la apelación. Si no lo hace, el juez deberá ordenar la posesión inmediata al propietario.
Durante todo el trámite, los depósitos deberán mantenerse al día o el desalojo avanzará de forma automática, aunque el proceso judicial continúe por deudas u honorarios.
Por último, la norma reafirma que antes de iniciar una demanda el propietario debe entregar un aviso escrito para desocupar, con un plazo mínimo de tres días, salvo que el contrato indique otro término.