El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un cambio de paradigma. Tras la derogación de la Ley de Alquileres en 2023, el escenario de escasez fue reemplazado por uno de sobreoferta. En este ecosistema de libertad contractual, propietarios e inquilinos utilizan un nuevo lenguaje que antes estaba reservado solo para inversores: el de la rentabilidad.
Para muchos desarrolladores, como Juan Manuel Tapiola, fundador de Spazios, existe una cuenta rápida para que el inquilino sepa dónde está parado.
La fórmula plantea:
Si ese resultado da un 5%, el mercado está en equilibrio. “Cuando la cuenta te da 3%, el alquiler está barato; si te da 8%, es caro”, sostienen desde el sector del pozo.
Tapiola explica que esta visión busca que el inquilino entienda su “costo de vida total”. Si una unidad vale US$120.000, el inquilino debería volcar alrededor de US$5000 al año entre alquiler y gastos comunes para estar en la media.
Dejar de alquilar “a ciegas”
Para Tapiola, el problema histórico de la Argentina es la falta de parámetros claros. “El mercado inmobiliario era una caja negra para el inquilino. En Spazios tenemos la intención de que la gente deje de alquilar a ciegas”, explica el desarrollador.
El empresario desarrolló un sistema propio para transformar inquilinos en propietarios, con más de 4000 familias que ya dejaron el alquiler. “No vendemos departamentos, ayudamos a que la gente sea dueña”, resume.
¿Incluir las expensas en esta fórmula?
Aquí es donde aparece la primera grieta de la fórmula. Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, afirma que, contablemente, las expensas no pueden formar parte de la rentabilidad. “La expensa es un gasto, no un ingreso para el propietario. Si el departamento está vacío, el dueño la paga de su bolsillo. Incluirlas en la fórmula sobreestima el rendimiento real”, explica la experta.
Para Balayan, la rentabilidad bruta real hoy en CABA ronda entre el 4,5% y el 5% para unidades usadas, pero calculada estrictamente sobre el flujo de dinero que le queda al locador.
Andrés Sicouly, Gerente de Real Estate Corporativo de Interwin, coincide en que el 5% es el estándar histórico local (conocido como “cap rate”), pero advierte que la suba de los servicios y el mantenimiento “se están comiendo” la porción de renta que antes iba directo al bolsillo del propietario.
El valor “afectivo” de la propiedad vs. el real
Sin embargo, en barrios de alta demanda como Recoleta o Palermo, ocurre un fenómeno de elasticidad: el inquilino suele convalidar alquileres que arrojan una renta del 6% o 7% (considerados caros). ¿La razón? El ahorro de tiempo, la cercanía al trabajo y, sobre todo, el costo de evitar la fricción de una mudanza.
El retorno inversor y el techo salarial
Sicouly aporta una mirada que conecta el ladrillo con el mundo financiero. “El 5% es el umbral que hace que el inversor vuelva a mirar al departamento como un activo y no como un dolor de cabeza”, reflexiona. Para Sicouly, el mercado está saliendo de un “letargo de rentabilidades negativas” del 2% o 3% que afectó al sector durante la anterior legislación.
“Lo que vemos hoy es un sinceramiento. Los alquileres están volviendo a niveles de equilibrio internacional”, señala el directivo de Interwin.
“La realidad indica que el inquilino no hace la cuenta de rentabilidad del dueño; mira su recibo de sueldo”, dice Balayan. Hoy, con la sobreoferta actual, si un propietario pretende un alquiler que supere el “techo” salarial de su zona, la unidad queda vacía. “El mercado de alquileres hoy presenta múltiples opciones y eso le da al inquilino un poder de negociación que no tuvo en los últimos cuatro años”, concluye la titular de Maure.